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房地产行业步入深度调整的第六年，一道分水岭，竟率先在一家民营房企脚下豁然展开。
8月26日晚间，新城控股发布了2026年半年度报告。报告显示，上半年公司实现营业收入约176.44亿元，归属于上市公司股东的净利润约8.49亿元，整体毛利率约33.10%，同比提升约6.25个百分点。
其中，商业板块营收达到了约71.12亿元，已然稳居集团增长的首要引擎。
其实，早在今年第一季度，新城控股的商业运营总收入便已首次超过住宅开发板块
是的，你没有看错。“售楼”所得，已然不敌“收租”进账。
在民营房企普遍冷静观望、境外债市场几近冰封的行业观望期，新城控股却逆势而上，连续交出堪称惊艳的行业答卷：
约98.35%的高位出租率，覆盖147座城市、212座吾悦广场的规模版图，连续四年斩获“第二支箭”全额增信支持，更成为近三年来首家叩开境外债大门的民营房企……
在中国房地产过去三十年的叙事里，能完成这样结构性飞跃的房企几乎屈指可数。
今天的新城控股，早已不再是一家传统意义上的“开发商”，它的赛道、增长逻辑，乃至估值故事，早已焕然一新。
01
当商业“主引擎”正式点火
新城控股，见证历史
①、当商业活水，改写战略格局
2021年，一个在当时并不起眼的数字就已悄然埋下了转型的伏笔。
那一年，新城控股的商业运营收入，首次覆盖当期利息支出。
放在当时，这个变化并没有引发太多关注。但此后，商业与开发业务的收入剪刀差持续拉大，直至今年一季度，商业收入单季首次超过开发业务；而上半年约71.12亿元的商业营收，则正式把这一结构固化为了常态。
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数字变化的背后，是企业增长逻辑的迭代升级。
过去，新城控股的发展高度绑定住宅开发销售的周期波动。拿地、开盘、结转，业务链条环环相扣，嵌套在地产行业固有的周期节律之中。
也正因如此，土地市场冷暖、政策调控导向、市场购房情绪三重周期交替起伏，既会带动规模增长，也会放大经营层面的震荡。
而今，伴随着吾悦广场规模持续扩张、运营能力不断打磨，商业板块在整体收入结构中的权重持续抬升，以细水长流的经营性收益，积蓄起发展势能。
它带来的，是穿越行业周期的价值底色，以及可长期验证的稳定经营预期。
②、当规模成势，筑起势能壁垒
今年上半年，吾悦广场的整体出租率维持在了约98.35%的高位。
放眼当下，实体商业整体承压，不少购物中心都面临着空置攀升、客流不足的困境。但艳姐每次走进吾悦广场都会发现，无论身处哪座城市，项目铺位依然保持较高的满租状态，线下客流也维持着不错的活跃度。
更令艳姐感到惊叹的是，新城控股提前布局的212座广场已然覆盖全国147座城市，开业及委托管理在营项目达到181座，形成一张星罗棋布的全国化商业网络。
依托这张网络，品牌商户得以跨城拓展布局，会员体系持续沉淀渗透，各项目之间的运营协同也更加顺畅高效。
这既是新城控股长年深耕商业赛道积累的结果，也是其商业运营体系能力的集中兑现。
③、当精准落子，恰逢时代红利
当下，“十五五” 规划把消费摆在国家战略更为突出的位置，县域商业建设、消费基础设施升级，均被划入重点推进领域。
而这些顶层设计的落子，恰与新城控股多年打磨形成的商业版图高度契合，同频共振。
纵观新城控股在全国范围内的布局，艳姐发现，有相当一部分吾悦广场都坐落于消费升级潜力充沛的三四线城市及县域腹地。也就是说，面对这片广阔的市场，公司很早就已锚定目标，持续布局，一步步沉淀自身实力。
如今，一座座吾悦广场烟火兴旺，线下客流持续集聚。随着商业主引擎的点火，今天的新城，已从传统住宅开发商，升维为消费基础设施的生态构建者与长期运营者。
02
信用这道“窄门”
新城控股走通了
在过去四年里，民营房企整体信用环境承压。
但在艳姐看来，新城控股算是为数不多稳步闯过信用考验的民营房企。它一步一个脚印，脚踏实地地蹚过了这条难度颇高的信用窄门。
① 、三年首家：境外融资的信用重估
今年2月，母公司新城发展成功发行了一笔约3.55亿美元的优先担保票据。这也是近三年来，民营房企第一次重新叩开境外资本市场的大门。
同年9月，在新城控股及新城发展的联合担保下，子公司新城环球再度发行1.6亿美元优先担保票据，进一步巩固了境外融资渠道。
今年2月26日，新城发展又宣布，子公司新城环球有限公司完成新一轮3.55亿美元优先担保票据的发行，期限为3年。
至此，新城控股在境外市场连续完成三笔债券发行，境外融资这条通道，得到了实质性的修复。
参考中指研究院的数据，2025年房企海外债整体发行规模仅约161.45亿元，发行主体基本集中在央国企阵营。
新城这几笔逆势完成的境外债券，如今无疑向市场释放出了明确的信号：
国际资本正在重新筛选评估国内房企信用，而新城控股，是少数获得认可的民营房企样本。
② 、连续四年：政策工具的持续背书
早在去年9月，新城控股就已发出了约9亿元的中期票据。今年7月21日，新城控股再次成功发行了一笔约7.5亿元的中期票据，票面利率低至约2.8%，认购倍数达到约2.45倍。
艳姐了解到，这两笔票据都获得了中债信用增进公司提供的全额无条件不可撤销连带责任担保，中诚信国际也为它们给出了双AAA评级。
值得一提的是，这已经是新城连续第四年获得“第二支箭”政策工具的支持。在民营房企非银融资依然承压的大背景下，这一记录本身就是信用成色的“试金石”。
③ 、REITs扩募：资产闭环的能力跃迁
今年6月底，“国金资管－吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”完成2026年内首次扩募，扩募规模达约21.46亿元，成为全国首单消费类机构间REITs扩募项目。
它的落成，标志着商业资产的“退出通道”被实质性打通，“投融建管退”的资产管理闭环由此初步成型。
对新城控股而言，这也代表企业跳出传统重资产开发模式，具备了把成熟商业资产做资本化运作的能力。
与此同时，新城控股始终保持境内外债券“零违约”记录，标普也在近期将新城的评级展望上调至了“稳定”。
④、开发业务提质缩量，回款安全垫厚实
除此之外，艳姐也注意到，在行业周期切换的关键节点，新城控股始终坚持顺应周期规律推进战略布局，展现出一以贯之的战略定力。
这种选择的成果，在上半年的回款数据中得到了直接体现。根据财报，新城控股上半年实现回款金额约75.30亿元，全口径资金回笼率达到约118.45%，表现亮眼。
从这份财报中艳姐也不难看出，新城始终没有因追求规模扩张而牺牲现金流质量，而是坚定围绕“有回款的销售”展开经营，稳守基本盘。同时，“交付促信任、信任带动回款、回款增厚现金流”的良性循环，也进一步夯实了企业的安全底线。
也正因如此，在交付端，新城坚守保交付的重要责任，上半年累计完成超过1万套住宅的交付，以扎实的产品力回应业主期待。
在艳姐看来，信用从来都是由经营实绩一步步积累而成的。今天资本市场给出的重新定价，正是市场对新城控股信用基础与商业资产双轮护城河的切实确认。
03
从持有者到管理者
大资管时代的“新城路径”
新城控股2026年半年度经营会上，董事长王晓松明确了公司全新的核心战略方向：
以资产管理为核心，加快推进公募REITs落地，优化资产组合与资本结构。
在行业普遍仍以去杠杆、稳交付、化解存量风险为首要任务的当下，这次战略定调不仅标志着新城控股商业模式底层逻辑的重构，也标志着企业正式从传统住宅开发的模式，全面转向了不动产资管运营的新赛道。
①、让千亿资产，从沉淀走向流动
目前，新城旗下自持的吾悦广场整体资产价值已超过1200亿元。
元股证券:ygzq.hk过去，这些资产长期沉淀在资产负债表的投资性房地产中，既缺乏公开市场的定价机制，也缺少可行的退出通道，资产价值难以充分释放。
而在近日的股东大会上，王晓松对外明确了企业转型思路：
公司未来将逐步向资产管理方向转型，不再局限于被动持有和管理，而是主动进行资产优化与盘活，并不排除通过“腾笼换鸟”的方式推进资产置换。
随着REITs融资通道的顺利打通，这一超千亿级的优质商业资产池，首次拥有了清晰的流动性与价值重估预期。
对资本市场而言，当一家公司的主要资产，从重投入、难退出、估值固化的静态重资产，转变为可定价、可交易、可迭代优化的资本品，与之匹配的估值逻辑也将随之变化。
它将逐步脱离传统房企的PB市净率定价体系，转向更贴合资管行业的AUM资产管理规模定价模式。
而这，也将成为市场重新定义新城控股长期价值的新起点。
②、让运营能力，从内化走向外溢
如果说REITs解决的是存量重资产盘活、价值兑现的难题，那么新城建管的快速发展，则让企业深耕多年的商业运营能力，实现了规模化、市场化对外输出，打开了全新的增长空间。
根据企业半年报，今年上半年，新城建管新增签约面积约553万平方米，位居行业前列；代建项目总计交付约70万平方米，累计管理项目达179个，总建筑面积超过3200万平方米。
不同于单一的工程管理输出，新城建管提供的是涵盖商业运营、品牌资源、商户体系及资产管理能力于一体的综合解决方案。在房地产行业从规模扩张转向能力竞争的下半场，这套经过全国多项目验证的系统化能力，已然成为新城控股难以被轻易复制的重要壁垒。
以南阳高新吾悦广场为例。该项目总投资近百亿元，占地面积约1037亩，融合大型商业综合体、城市更新等多元业态，项目落地运营后可带动超3000个就业岗位。
在艳姐看来，这类超大型综合项目，对企业的资源整合、统筹操盘、长期运营能力有着极高要求。它的落地，也非常直观地印证了新城控股商住协同战略模式的成熟度与落地能力。
三重逻辑环环相扣，勾勒出新城控股一条成熟的转型路径：
重资产筑就底盘，打通REITs闭环，让存量流动起来；轻资产撬动增量，以建管输出能力，让规模扩张起来；资管端跨越周期，锚定管理收益，让估值重构起来。
从单纯的住宅开发商，到兼具轻重资产优势的不动产资管平台，这不仅是企业身份的简单更迭，更是发展思维、经营模式与价值逻辑的全面升维。
在行业深度调整、不少企业陷入周期震荡的当下，新城控股正通过这场彻底的能力迁移与战略重构，走出一条可持续、可穿越周期的全新发展道路。
结语：
从穿越周期的冲浪者，到与时间为友的长期主义者，新城控股用几十年如一日的深潜，换来了此刻的破局而立。
71.12亿元的商业营收，是里程碑，也是分水岭。它宣告了传统开发时代的背影渐远，也昭示着资管运营的黎明已至。
信用窄门，因脚踏实地而终能叩开；千亿资产，自因REITs闭环而得以流动；管理能力，于轻资产输出间蔚然成势。当行业仍在迷惘中寻找方向，这家民企已用脚下坚实的足迹，为同行者探明了另一种可能。
潮头之上，风正帆悬。属于新城的“大资管时代”，已然落笔。
主编：张艳
责编：行轮
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